Ảnh minh họa

Theo Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà phố) gắn liền với đất ở được công nhận “sở hữu không xác định thời hạn”; nhà chung cư chỉ được công nhận “sở hữu có thời hạn”. Quy định này có thể “làm lợi” cho các chủ đầu tư dự án nhà ở thấp tầng (biệt thự, nhà phố), làm trở ngại phát triển nhà chung cư cao tầng tại các đô thị.

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản 75/2022/CV-HoREA gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng, kiến nghị không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư xây dựng mới, mà nên giữ nguyên như quy định hiện hành của Luật Nhà ở 2014.

Trong thời gian qua, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã nhiều lần đề nghị Bộ Xây dựng không nên quy định “thời hạn sở hữu nhà chung cư” đối với tất cả các dự án nhà chung cư xây dựng mới, mà nên giữ nguyên như quy định hiện hành của Luật Nhà ở 2014.

Theo đó công nhận “quyền sở hữu căn hộ nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài” đối với người mua căn hộ tại các dự án nhà chung cư để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất với khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013.

Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua, thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài” để cho các chủ sở hữu nhà chung cư yên tâm, không làm phát sinh “tâm lý bất an” trong xã hội.

Bởi lẽ nhà ở, căn hộ chung cư là tài sản có giá trị rất lớn đối với người dân mà chủ nhà muốn để lại cho con cháu thừa kế và sâu xa hơn là nhằm khuyến khích người dân lựa chọn sống trong nhà chung cư phù hợp với khoản 4 Điều 14 Luật Nhà ở 2014 yêu cầu “đối với đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2, chủ yếu phát triển nhà chung cư” để sử dụng đất đô thị tiết kiệm, hiệu quả.

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, PA1 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định về “thời hạn sở hữu nhà chung cư” dẫn đến có sự phân biệt về quyền sở hữu nhà ở.

Theo đó nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà phố) gắn liền với đất ở sẽ được công nhận “sở hữu không xác định thời hạn”; nhà chung cư chỉ được công nhận “sở hữu có thời hạn”.

Quy định này có thể “làm lợi” cho các chủ đầu tư dự án nhà ở thấp tầng (biệt thự, nhà phố) và làm trở ngại cho việc phát triển nhà chung cư cao tầng tại các đô thị, nên có thể chưa phù hợp với chủ trương của Đảng và Nhà nước về “phòng, chống “lợi ích nhóm”, tham nhũng, tiêu cực trong công tác xây dựng pháp luật”:

Nếu áp dụng PA1 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) “quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng” có thể làm tăng thêm “gánh nặng công việc” cho cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh, cấp huyện.

Do vậy, nên giữ nguyên chính sách hiện nay của Luật Nhà ở 2014 cho phép phát triển cả 02 loại dự án nhà chung cư “sở hữu không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài” hoặc “sở hữu có thời hạn”:

Hiện nay, cả nước có hơn 4.500 khu nhà chung cư tại các đô thị. Riêng TPHCM có hơn 1.550 khu nhà chung cư với hơn 2.550 tòa nhà (block) với hàng trăm ngàn căn hộ nhà chung cư, trong đó có 474 khu nhà chung cư xây dựng trước 1975.

Nếu PA1 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được thông qua, cả nước sẽ có vài trăm ngàn căn hộ nhà chung cư được xây dựng trước ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực sẽ tiếp tục được công nhận “quyền sở hữu nhà ở không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài”.

Trong đó, nhiều toà nhà chung cư được xây dựng trong khoảng 20 năm gần đây thuộc công trình xây dựng cấp I có “tuổi thọ thiết kế” hơn 100 năm hoặc là công trình xây dựng cấp II có “tuổi thọ thiết kế” từ 50 – 100 năm.

Bên cạnh đó, nếu PA1 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được thông qua, tất cả các dự án nhà chung cư xây dựng mới sau ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực, người mua căn hộ nhà chung cư sẽ chỉ được “sở hữu nhà ở có thời hạn” với số lượng căn hộ ngày càng tăng theo thời gian.

Nếu PA1 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được thông qua, trên thực tế sẽ vẫn tồn tại song song 02 loại căn hộ nhà chung cư được “sở hữu không xác định thời hạn” hoặc “sở hữu có thời hạn” trong khoảng 100 năm tiếp theo.

Như vậy có thể làm tăng thêm “gánh nặng công việc” cho cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh, cấp huyện do phải đồng thời vừa quản lý “đối tượng mới” là nhà chung cư sở hữu có thời hạn, vừa phải quản lý “đối tượng cũ” là nhà chung cư sở hữu không xác định thời hạn.

Do vậy, nên tiếp tục giữ nguyên chính sách hiện nay của Luật Nhà ở 2014 cho phép phát triển cả 02 loại nhà chung cư “sở hữu không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài” hoặc nhà chung cư “sở hữu có thời hạn” để đảm bảo chính sách nhà ở nhất quán và có tính kế thừa.

Đa số người dân có tâm lý coi nhà ở, trong đó có căn hộ chung cư vừa là “tiêu sản” (dùng để ở, thụ hưởng); vừa là “tích sản” (tích lũy tài sản; làm của cải để dành) có giá trị lớn nhất; vừa kết hợp để ở và kinh doanh (trong đó, nhà phố, biệt thự có thể dành một phần diện tích để kinh doanh, dịch vụ hoặc cho thuê; riêng căn hộ nhà chung cư có thể cho thuê ở, không được sử dụng vào mục đích khác không phải để ở); vừa sử dụng nhà ở làm tài sản cầm cố, thế chấp để tạo vốn làm ăn.

Đặc biệt, nước ta là nước đang phát triển (có thể còn mất nhiều năm nữa mới đạt mức GDP 7.000 USD/người) nên giá trị bất động sản, nhà đất (nhất là “đất”) thường có “xu thế tăng giá theo thời gian”.